Case study over bemiddeling bij een bouwconflict: ernstige vochtschade ten gevolge van naastliggend waterdoorlatend terras.
Aan de hand van een concrete case wordt het bemiddelingsproces toegelicht. Namen en adressen van de partijen zijn onherkenbaar gewijzigd.
De case
Immo Jansens heeft in Brussel een gebouw met vijf appartementen in bezit; het appartement op de vijfde verdieping (verder A genoemd) wordt geteisterd door ernstige vochtuitslag op de gemene muur; op de houten lambrisering komen zwamsporen voor met het gevolg dat de huurder het pand verlaat. Immo Peeters bezit het naastliggend gebouw met acht verdiepingen; op het zevende verdiep is een breed terras met zichtbare sporen van veroudering. Onder het terras zijn roestsporen van aangetaste betonwapening, en bij regenweer, druppelt regenwater op de naastliggende gevel; de afwatering van het terras voor dit appartement (B genoemd) is duidelijk onvoldoende.
Beide partijen schakelen hun verzekeraar in, die via expertises vaststellen dat de vochtproblemen in A allicht iets te maken hebben met de mankementen aan het terras van B. Immo Peeters weigert echter de aanzienlijke kosten voor de reparatie van het terras op zich te nemen en wijst erop dat de experten geen duidelijk verband hebben aangetoond. Immo Jansens stapt naar de Rechtbank van eerste aanleg te Brussel die de partijen aanraadt om via een bemiddeling een snelle oplossing te negotiëren. De ondergetekende JPR wordt als erkend bemiddelaar aangesteld en aanvaard door beide partijen.
De stappen bij bemiddeling
De bemiddelaar stuurt de beide partijen een voorstel van bemiddelingsprotocol op en verzoekt dat elkeen kort samenvat wat zijn standpunt is in dit conflict. In het bemiddelingsprotocol wordt het conflict kort omschreven, wordt gewezen op de vrijwilligheid en de geheimhouding van het bemiddelingsproces. Ook worden de vertegenwoordigers formeel aangeduid, en zijn de verwachte honoraria omschreven. Bij een bemiddeling betaalt elke partij de helft van de kosten, deels in voorschot deels tijdens de vordering van de bemiddeling.
De bemiddelaar roept de partijen een eerste keer samen, en legt in een z.g. openingsstatement uit wat de stappen van de bemiddeling zijn en spreekt af hoe de omgangsvorm tussen de partijen zal verlopen. Hij wijst er ook op hoe hij mogelijks met elke partij apart kan vergaderen en hoe hiermee wordt omgegaan tijdens het bemiddelingsproces. De verdere concrete afspraken inzake meetings, locaties, tijd, enz worden vastgelegd.
Vervolgens wordt gestart – tijdens deze of de volgende vergadering – met het onderhandelen. Hierbij wordt elke partij bijgestaan door zijn advocaat.
Standpunten
Immo Jansens wijst op de geleden schade, zijnde de directe schade (te herdoen van de bepleistering, het vervangen van alle houten onderdelen) en de gevolgschade (verlies aan huurinkomsten sinds al 4 maanden). Uit de expertise van de verzekering blijkt – volgens Immo Jansens – dat het vocht in de gemeenschappelijke muur komt en blijft komen tengevolge van de waterdoorlatende vloer van het terras van het bovenliggende en naastgelegen terras. Zolang de oorzaak van de vochtindringing niet is opgelost, is het zinloos om de pleisterwerken uit te voeren en blijft het verlies aan huurinkomsten doorlopen.
Immo Peeters wil eerst zekerheid over de oorzaak van de vochtindringing vooraleer over te gaan tot de dure werken van het renoveren van het terras. Volgens hem is het onmogelijk dat het terras water doorgeeft aan de gemeenschappelijke muur. Bovendien vindt hij dat Immo Jansens zelf moet zorgen voor water-ondoorlatende muren van zijn gebouw.
Om de patstelling te doorbereken wordt stelt de bemiddelaar voor om de experten van de verzekeraars uit te nodigen voor een volgend gesprek dat enkele weken later plaatsgrijpt. De experten wijzen op de complexiteit van vochtproblematiek met de vele mogelijke oorzaken. Toch is het onweerlegbaar dat het terras onderhevig is aan slijtage waarbij de waterkerende laag niet meer werkt en er door vorst nog meer schade zal optreden, waaronder afbrokkelende randen en mogelijke onveiligheid voor de terrasgebruikers. Vermits de bodem van het terras vast gebetonneerd zit in de gemeenschappelijke scheidingsmuur tussen de twee gebouwen, is de waarschijnlijkheid van invloed op het vocht in de muur hoog, al is dit niet direct bewijsbaar. Ook treedt de vochtproblematiek enkel op in verdieping 5, en in geen ander appartement van het gebouw.
De belangen
De partijen zoeken – onder begeleiding van de bemiddelaar – naar gemeenschappelijke belangen om dit conflict niet te laten oplopen. Een gerechtsprocedure, met aanstelling van een gerechtsdeskundige, zal heel wat tijd en kosten met zich meebrengen. Intussen groeit de onrust bij de bewoners van beide gebouwen, de ene omwille van de verspreiding van de huiszwam, de andere omwille van de onveiligheid van het terras. De beide partijen zoeken samen naar mogelijke ingrepen voor zowel de vochtproblematiek als de terrasvernieuwing.
De opties hierbij omvatten het vernieuwen van het terras in het bijzonder wegnemen van tegels en onderliggend cement, het plaatsen van een isolatielaag met nieuwe waterdichte folie, een chape en nieuwe tegels, voor een totale kostprijs van 18.000 EUR. Als tweede optie bespreken de partijen het wegnemen van de pleisterlaag in het appartement A, het uitdrogen van de bakstenen muur, het plaatsen van een noppenfolie en het herpleisteren. De houten lambrisering moet ook weggenomen en vernieuwd. De kostprijs hier loopt op tot 7.000 EUR, inclusief de inkomstenderving wegens niet verhuring.
Het is evident dat de partijen tegengestelde belangen hebben wanneer het gaat over wie deze ingrepen zal bekostigen.
De oplossing
De onderhandelingen omvatten de besluitvorming over de te nemen acties en over de te betalen bedragen door elke partij. De bemiddelaar onderstreept het gemeenschappelijk belang om vlug in te grijpen. Over de acties wordt al snel een akkoord gevonden: het terras wordt grondig gerenoveerd, en de gemeenschappelijke muur wordt opnieuw bepleisterd na een vochtwerende behandeling, en de houten delen worden vervangen. De verzekeraar van immo Peeters helpt zijn cliënt bij het vergoeden van de kosten gelieerd aan het veroorzaken van de vochtproblematiek. Uiteindelijk zal Immo Peeters de terraswerken uitvoeren (kostprijs 18.000 EUR) en de helft van de kosten (dus 7.000 EUR / 2 = 3.500 EUR) van Immo Jansens vergoeden.
Het akkoord wordt vastgelegd in een dadingovereenkomst, die ter homologatie kenbaar wordt gemaakt aan de rechtbank van eerste aanleg.
Kostprijs en tijd van de bemiddeling
Het gehele bemiddelingsproces heeft vier maanden in beslag genomen, tussen de aanstelling van de bemiddeling en het indienen van de dadingovereenkomst. Daarbij zijn de partijen zesmaal samengekomen in een meeting van gemiddeld twee en half uren, in het totaal dus 15 uur.